房地产业:四季度投资策略--长期配置龙头型公司 短期关注阶段性机会
*策仍留有悬念:9 月底,为巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展,国家有关部委分别出台了一系列措施。国家的二次调控无疑会给刚刚热起来的房地产市场浇上一盆冷水,*策的力度要严于之前。尤其是首付比例从之前的90 平米以下首套20%、90平米以上首套30%的*策演变至现在的不论面积均为30%,甚至误伤了刚性需求。再加上限购、限贷等*策,可以预见近期房地产市场又会逐渐变冷。另外,房产税这只靴子仍未落地,依旧会给市场造成一定心理压力。再加上未来各地*府将陆续制定实施细则,其中任何超过市场预期的条款均会给市场带来压力。
房屋销售将再度低迷:今年以来,房屋销售面积同比持续下滑,1-8 月份同比仅增长6.7%,若下滑趋势持续下滑,则今年的房屋销售量会低于2009 年。而现在看来,未来四个月的销售额很难有大幅增长,因此今年销售量超去年的概率不大。而销售金额增速也是呈下降趋势,降幅大于销售面积。受调控影响,未来四季度销售方面难有较好表现,销售金额也可能出现负增长,这意味着开发企业从市场回笼资金的情况不会好于去年,同时由于开发企业结算的滞后性,今年销售情况的不利将影响到2011 年的业绩增长。
房屋价格重回下降通道:经过5、6、7 三个月的调整,刚需开始重新进入市场,成交量的上升使得销售价格下降趋势减缓。同时,由于前期各地在*策执行过程中仍存在各种各样的漏洞,使得*策执行不力,从而导致价格下降本身幅度就并不大,未达到市场预期水平。
近期新*的出台,尽管业内解读仍然是“国十条”的深化,但短期内会对市场产生一定影响,房价近几个月内必然重回下降通道。
开发企业资金依然紧张:。从贷款结构来看,开发企业的资金状况继续恶化,国内贷款和其他资金来源所占比例继续降低,自筹资金比例继续提高。从2 月份到8 月份,贷款占比已经下降4.7 个百分点,而这部分则由企业自筹资金填补。这对开发企业的其他融资能力将形成更大压力。
投资建议:从短期来看,四季度房地产市场仍然以震荡为主(但如果本轮*策有明显效果,则4 季度可形成*策底部)。从长期来看,目前地产股估值并不算高,仍然具有投资价值。
土地增值税的严格清查和打击囤地*策的持续深入,使得囤地从而获得高额利润模式不可持续;而高速扩张和快速周转的模式将是未来的主流。因此,建议长期关注财务稳健、扩张能力强的龙头型企业。同时,就10 月份来看,三季度报告将陆续发布,销售策略灵活业绩超预期的企业可迎来阶段性机会。
个股推荐:招商地产、保利地产、鲁商置业风险提示:1、未来各地陆续*策细则出台可能引起市场震荡2、市场成交量下滑超预期